Manche Eigentümer einer Immobilie möchten das eigene Haus zu Lebzeiten weitergeben, um Steuern zu sparen, Geld zu erhalten oder Streitigkeiten rund um das Erbe zu vermeiden. Mit einem vertraglich geregelten Nießbrauch können Sie das machen, aber das Haus trotzdem noch weiter selbst nutzen. Wir erklären Ihnen im Folgenden, was es dabei zu beachten gilt.
Was ist Nießbrauch?
Nießbrauch ist das Recht, eine Immobilie zu nutzen, obwohl diese einen anderen Eigentümer hat. Der Nießbraucher hat umfassende Rechte und darf über die Immobilie so verfügen, wie es auch der Eigentümer selbst darf – Ausnahme ist hierbei lediglich der Verkauf. Gerade bei einem Immobilien-Teilverkauf wird das Nießbrauchrecht häufig und gerne angewendet. Sie können Ihren Immobilien-Teilverkauf hier planen und von einem lebenslangen Wohn- und Nutzungsrecht profitieren. Dieses ermöglicht Ihnen, weiter in Ihrem Zuhause wohnen bleiben zu können. Durch den Teilverkauf wandeln Sie einen Teil Ihres Immobilienvermögens in Geld um und erhalten so finanzielle Freiheit zur Erfüllung Ihrer Wünsche. Aber auch steuerlich können Sie von dieser Situation profitieren, dazu später mehr.
Was ist der Unterschied zwischen Nießbrauch und Wohnrecht?
Ein Wohnrecht beschränkt sich immer auf das reine Wohnen. Ein Nießbrauch geht dagegen in der Regel darüber hinaus, der Nießbraucher hat mehr Rechte. Die Immobilie kann fruchtbringend eingesetzt werden. Das bedeutet, dass man als Nießbraucher nicht nur in der Immobilie wohnen darf, sondern diese auch vermieten kann. Es sei denn, die Vermietung wurde vertraglich ausdrücklich ausgeschlossen. So können Sie also auch nach dem Verkauf noch von den Mieteinnahmen profitieren.
Wie gestaltet sich der Nießbrauch bei einer Immobilie?
Nießbrauch gibt es in den unterschiedlichsten Arten, die häufigste Form betrifft dabei Grundstücke und Immobilien. In der Regel wird das Nießbrauchrecht unentgeltlich gewährt. Es ist jedoch auch möglich, Teilentgelte oder Entgelte zu vereinbaren. In diesem Fall wird eine einmalige oder wiederkehrende Gebühr an den Eigentümer entrichtet. Meistens wird der Nießbrauch auf Lebenszeit vereinbart. Es ist jedoch auch möglich, vertraglich eine Frist zu definieren, nach der das Nießbrauchrecht erlischt.
Welche Rechte und Pflichten haben Nießbraucher und Eigentümer einer Immobilie?
Ein Nießbrauch bedeutet nicht nur das Recht auf Erträge, inklusive Nutzungsrecht, sondern bedeutet bei Immobilien auch Pflichten: So muss für die Erhaltung der Immobilie gesorgt werden. Der Nießbraucher kümmert sich um Instandsetzungen und trägt Kosten für beispielsweise Schönheitsreparaturen oder Gartenarbeiten. Darüber hinaus muss der Nießbraucher privatrechtliche Lasten tragen, wie die Grundsteuer. Aber auch die Schneeräumpflicht und Streupflicht im Winter müssen durch den Nießbrauch erfolgen.
Ist die Immobilie mit einem Kredit belastet, dann muss der Eigentümer die Tilgungsraten an die Bank entrichten. Ebenso ist der neue Eigentümer für außergewöhnliche Maßnahmen, wie Neuerungen oder Ausbesserungen verpflichtet. So müssen beispielsweise neue Sanitäranlagen gezahlt werden, wenn die Alten nicht mehr funktionsfähig sind. Ebenso ist es bei einem Sturmschaden am Dach. Die größten Kosten trägt somit nicht mehr der Nießbraucher selbst, allerdings hat dieser weiterhin auch finanzielle Pflichten zu tragen.
Schenkungsteuer bei der Übertragung einer Immobilie unter Nießbrauchsvorbehalt
Wird eine Immobilie zu Lebzeiten unentgeltlich übertragen, dann unterliegt dieser Vorgang grundsätzlich der Schenkungssteuer. Diese Steuerlast wird jedoch reduziert, wenn sich der Schenker ein Nießbrauchrecht vorbehält, da dies eine steuerliche Belastung für den Erwerber darstellt. Üblich ist aber ein lebenslanger Nießbrauch, dessen Wert auf Grundlage der statistischen Lebenserwartung des Schenkers, in eine wirtschaftliche Summe umgerechnet wird. Interessant ist dieses Konzept vor allem, wenn der Wert der Immobilie den persönlichen Freibetrag deutlich übersteigt. Bei teuren Wohnungen oder Häusern kann dadurch einiges an Steuern gespart werden.
Schulden auf das Haus
Bestehen Verbindlichkeiten gegenüber der Bank und ist die Immobilie somit mit Grundschulden belastet, dann ist der neue Eigentümer immer auch der neue Schuldner gegenüber der Bank. Vertraglich können jedoch gewisse Regelungen vereinbart werden, die sich auf die Begleichung der Schuldensumme beziehen. So können die Schulden also theoretisch komplett überschrieben werden, was sich jedoch häufig in einer niedrigeren Kaufsumme niederschlägt. Gerade im Alter bietet dieses Konzept die Möglichkeit, schuldenfrei zu werden und die finanziellen Gegebenheiten sauber zu lösen.
