Am 1. Januar 2024 sind die finalen Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes in Kraft getreten, das für fast alle Gebäude in Deutschland gilt. Bürger sehen sich daher mit neuen Vorgaben konfrontiert, welche die Beheizung ihrer Immobilie betreffen. Es stellt sich also die Frage, welche Heizungslösungen Immobilieneigentümer noch in ihrer Immobilie verbauen dürfen, ohne die Vorgaben des neuen Gesetzes zu verletzen.
Diese Regelungen enthält das neue Heizungsgesetz
Im Rahmen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) hat die Bundesregierung beschlossen, dass Heizungen, die mit fossilen Brennstoffen betrieben werden, nur noch bis zum 31. Dezember genutzt werden dürfen. Ab dem 1. Januar 2045 dürfen ausschließlich Heizungslösungen zum Einsatz kommen, die über erneuerbare Energien laufen. Auf diese Weise soll erreicht werden, dass der Ausstoß von CO₂ im Gebäudebereich entsprechend verringert wird, wobei sich hierdurch auch die Abhängigkeit von fossilen Brennstoffen, wie Öl und Gas, reduziert. Bereits ab dem 1. Januar 2024 gilt, dass die durch Heizungen generierte Wärme zu mindestens 65 % aus erneuerbaren Energien stammen muss. Diese Regelung betrifft allerdings hauptsächlich Neubauwohnungen in Neubaugebieten, wobei zahlreiche Ausnahmen greifen, wenn es um bestehende Heizungen geht.
Diese Heizungslösungen dürfen Bürger ab 2024 einbauen
Zwar muss beim Umstieg auf eine neue Heizung darauf geachtet werden, dass diese zu mindestens 65 % über erneuerbare Energien läuft. Allerdings gibt es eine Vielzahl an Heizungen, welche diese Vorgabe bereits erfüllen, zu denen die folgenden Heizungslösungen zählen:
- Nah- oder Fernwärmeheizung
- Solarthermie-Heizung
- Elektrische Wärmepumpe
- Holzheizung, bei der Holzscheiten, Holzpellets oder Hackschnitzel verbrannt werden
- Stromdirektheizung
- Heizungsanlage zur Verbrennung von Biomasse
- Hybridheizung, bestehend aus Gas- oder Ölkessel und erneuerbaren Energien
Hinweis: Wichtig zu wissen ist, dass eine Hybridheizung nur dann zulässig ist, wenn der Hauptanteil der Wärmeerzeugung aus erneuerbaren Energien stammt.
Wie mit bestehenden Öl- und Gasheizungen umzugehen ist
Wer über eine bereits bestehende Öl- und Gasheizung verfügt und mit dieser heizt, kann erst einmal aufatmen, da im Rahmen des neuen Gesetzes keine Austauschpflicht beschlossen wurde. Das bedeutet, dass diese Art von Heizung weiterhin betrieben werden kann, auch wenn Reparaturen erforderlich sind. Für den Fall, dass die Heizung jedoch kaputtgeht und nicht repariert werden kann, greifen Übergangslösungen sowie eine Austauschfrist, die sich auf fünf Jahre beläuft. Sowohl der Einbau als auch der Betrieb einer Heizung, welche nicht zu mindestens 65 % auf erneuerbare Energien zurückgreift, ist innerhalb dieser Frist möglich. Dieselben Regelungen greifen gemäß § 72 GEG, wenn die Heizung ein Alter von mehr als 30 Jahren aufweist. Sofern sich Immobilieneigentümer ab dem 1. Januar 2024 für den Einbau einer modernen Gasheizung entscheiden, bedarf es einer fortlaufenden Steigerung des Anteils an erneuerbaren Energien, wobei der dieser ab 2029 zuerst einmal nur mindestens 15 % betragen muss. Ab 2035 muss sich dieser Anteil auf mindestens 30 % belaufen und ab 2040 auf 60 %, bevor es ab 2045 nur noch zum Einsatz von Heizungen kommen darf, die vollständig auf erneuerbaren Energien basieren.
Wann die Beratungspflicht greift
Im Rahmen des Gesetzes wurde auch beschlossen, dass Immobilieneigentümer beim Umstieg auf eine neue Heizung eine Beratung in Anspruch nehmen müssen. Das gilt zumindest dann, wenn die Entscheidung auf den Einbau einer Gasheizung fällt, wobei diese neue Regelung Eigentümer vor Fehlinvestitionen schützen soll. Um eine Beratung zu erhalten, können sich Immobilienbesitzer an einen entsprechend qualifizierten Energieberater wenden und sich von diesem hinsichtlich der bestehenden Möglichkeiten sowie ihrer Auswirkungen unterrichten lassen. Damit Eigentümern hierdurch keine zu hohen Kosten entstehen, wird ein Großteil der hierfür anfallenden Kosten durch das Bundesministerium für Wirtschaft und Klimaschutz (BMWK) übernommen.
Welche Auswirkungen das Gesetz auf Mieter hat
Grundsätzlich gilt, dass Immobilieneigentümer einen Teil der durch die Modernisierung der Heizung entstanden Kosten auf den Mieter der Immobilie umlegen dürfen, sodass dieser eine entsprechend höhere Miete zahlen muss. Die sogenannte Modernisierungsumlage liegt bei 8 % der Kosten, was zu einer nicht unerheblichen Mietsteigerung führen kann, sofern der Vermieter sich für die Umlage entscheidet. Die Bundesregierung hat im Heizungsgesetz weiterhin festgehalten, dass Vermieter eine zusätzliche Umlage für den Austausch der Heizung nutzen können, welche zu einer Umlage von 10 % der für die Heizungsmodernisierung anfallenden Kosten berechtigt.
Voraussetzungen für die Umlage der Kosten auf den Mieter
Diese Kostenverschiebung ist allerdings nur möglich, wenn gewisse Voraussetzungen erfüllt werden, zu denen der Abzug einer Pauschale in Höhe von 15 % der Modernisierungskosten zählt. Der Gesetzgeber geht davon aus, dass dieser Anteil der Kosten für die Instandhaltung der alten Heizung angefallen wäre, wobei diese grundsätzlich nicht auf den Mieter umgelegt werden darf. Zusätzlich dazu darf sich die monatliche Miete um maximal 50 Cent pro Quadratmeter erhöhen, was einer Mieterhöhung von 25 Euro für eine 50 Quadratmeter große Wohnung entspricht. Weiterhin gilt, dass die neue Modernisierungsumlage nur genutzt werden darf, wenn der Vermieter öffentliche Fördermittel für den Austausch der Heizung verwendet, welche die anfallenden Kosten entsprechend reduzieren, sodass auch die Mieterhöhung geringer ausfällt. Werden im Rahmen des Heizungsaustausches auch energetische Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, ist es möglich, dass 8 % der anfallenden Kosten über die gewohnte Modernisierungsumlage auf die Miete umgelegt werden.
Mögliche Förderung für neue Heizungen
Es gibt mehrere Heizungsförderungen, welche die Kosten für den Einbau einer neuen Heizung deutlich reduzieren können, sodass sich Immobilieneigentümer mit dieser Thematik auseinandersetzen sollten. Hier ist unter anderem die Zuschussförderung zu nennen, welche ab 2024 aus drei Komponenten besteht:
- Grundförderung
- Erste Bonusförderung
- Zweite Bonusförderung
Die Grundförderung in Höhe von 30 % kann erreicht werden, indem eine alte Heizung, die mit fossilen Brennstoffen läuft, gegen eine umweltfreundlichere Alternative eingetauscht wird, zu denen Biomasseheizungen, Solarthermieanlagen, Wärmepumpen und Hybridheizungen zählen. Auch der Anschluss an ein Wärmenetz kann für die Grundförderung berechtigen. Bei Einbau einer Gas- oder Ölheizung kommt es allerdings zu keiner Förderung. Für den Fall, dass eine Erdwärmepumpe oder eine Wärmepumpe mit umweltschonendem Kältemittel installiert wird, greift eine Extraförderung in Höhe von 5 %. Einen pauschalen Zuschlag von 2.500 Euro gibt es, wenn die Biomasseheizung einen Emissionsgrenzwert von maximal 2,5 Milligramm pro Kubikmeter aufweist. Die erste Bonusförderung beträgt ebenfalls 30 % und die zweite Bonusförderung 20 %, sodass sich die Kosten insgesamt deutlich senken lassen, insofern alle Voraussetzungen erfüllt werden.
Sonderregelung hinsichtlich der kommunalen Wärmeplanung
Es gibt eine Sonderregelung, die besagt, dass die neuen Heizungsvorschriften außerhalb von Neubaugebieten erst dann greifen, wenn es zum Abschluss der kommunalen Wärmeplanung gekommen ist. Im Rahmen der kommunalen Wärmeplanung sollen Bürger bezüglich der aktuell und zukünftig in ihrer Gemeinde zur Verfügung stehenden Optionen der Wärmeversorgung aufgeklärt werden. Immobilieneigentümer, die in einer Stadt mit mehr als 100.000 Einwohnern leben, müssen bei einem Umstieg auf eine neue Heizung bis zum 30. Juni 2026 erneuerbare Energien zur Wärmegewinnung nutzen. Bei kleineren Städten greift diese Regelung ebenfalls, allerdings verschiebt sich hier die Frist auf den 30. Juni 2028, sodass Bürger entsprechend mehr Zeit für die Umsetzung haben.
